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달라스 칼럼
 
작성일 : 17-05-27 04:35
나의 재정 상황에 맞는 융자 금액 마련하기
 글쓴이 : 코리안저널
조회 : 215  
집을 구입 하고자 할 때 가장 먼저 해야 하는 일이 뭘까요? “어느 동네에 집을 사지? 얼마짜리 살까? 나중에 팔 때도 잘 팔리게 학군이 좋은 곳으로 해야겠다.” 등이 기본적으로 바이어들이 집을 구입 하려고 마음 먹었을 때 가장 먼저 하는 생각들이 아닐까 싶습니다.
하지만 어디에 어떤 집을 살지 보다, 사실가장 먼저 자신의 재정 상황을 살피는 게 우선입니다. 일 년 인컴이 정확히 얼마인지, 거기서 매달 고정적으로 나가는 지출비용이 얼마인지 부터 살피신 후, 집의 페이먼트로 얼마를 낼 수 있는지를 알고 시작 하셔야 많은 시간 낭비를 하지 않습니다. 정확히 바이어가 직접 계산하기 힘들기 때문에 융자 회사와 상담 하시면, 현 상황에 내가 얼마짜리 집을 살 수 있는지 나의 재정 상황을 정확이 알 수 있고, 융자 회사는 바이어가 구입 할 수 있는 Pre-Approval letter을 발행해 줍니다.
투명 지갑으로 불리는 W2를 받는 일반적인 직장인들은 수입 증명이 명확합니다. 반면에 간혹 비지니스를 운영 하시는 분들에 경우 정확하지 않은 인컴 세금로 인해 모기지 융자에 어려움을 겪는 경우를 종종 접할 수 있습니다. 대다수 이런 경우 캐쉬를 많이 가지고 있어 다운페이를 많이 하면 괜찮을 것으로 생각 하시는 분들도 있습니다. 하지만 융자에 있어서 수입 증빙만큼 어려운 게 자금 출처 증빙입니다.
주택구입은Full Cash로 구입하지 않는 한 융자를 받아야 하는데, 최근 은행은 90%를 다운하고 10%를 융자받더라도 똑같은 잣대로 자금 출처 심사를 합니다. 다운을 많이 하는 고객 일수록 자금출처 증빙이 더 방대해지기 마련입니다. 이번 시간은 주택구입하기 위해서 고객들이 미리 준비해야 될 자금 출처 증빙에 대해서 알아보겠습니다.

1. 융자 시 필요한 자금

고객이 융자를 희망 할 때 은행에서 얼마의 자금 증빙을 요구하는지 우선 알아보아야 합니다. 필요한 자금의 첫 번째는 당연히 다운페이 금액입니다. 40만 달러 주택을20% 다운한다면 다운페이 8만 달러가 우선 필요하고 그 외에 클로징 비용(주택구입 금액에 1.5~2%)이 필요합니다. 또 은행은 고객에게 클로징 후 월페이먼트를 지불할 수 있는 예비자금(Reserved Funds)을 요구한다. 주거용이나 세컨드홈 일 경우 모기지 원금 이자에 세금과 보험 콘도나 코압 일 경우 관리비를 포함한 전체비용에 2달 정도예비자금이 필요하고 구입하는 주택이 투자용일 경우 전체 월페이먼트의 6개월 정도의 예비자금이 필요합니다.

2. 증여(Gift Fund)

주택구입에 있어서 본인의 은행 구좌에 자금이 부족할 때 가장 많이 사용되는 방법이 증여(Gift Fund)입니다. Gift는 말 그대로 주택구입에 있어서 부모나 가족 등으로부터 증여(선물)를 받은 자금을 말합니다.
Gift자금의 몇 가지 조건을 알아보도록 하겠습니다. (렌더에 따라 조금씩 다를 수 있습니다.)

첫째, 혈연/지인으로부터 받고, 그것이 돌려 받지 않는 선물 이라는 점을 명시해야 합니다.

둘째, 셀러나 에이전트 등 주택매매와 관련된 사람들에게는 Gif를 받을수 없습니다.

셋째, 주거용이나 세컨드홈까지는 가능하지만 투자용으로 구입할 경우 Gift는 받을 수 없는 게 일반적입니다.

넷째, 현금(Cash) Gift는 인증하지 않고 체크로 입금이 되어야 하며 증여자의 Gift동의 편지(은행에서 제공)와 Gift 자금이 사용되고 돌아온 체크사본이 증빙 서류로 필요 합니다.

다섯째, 다운페이에 금액에 따라 Gift 금액이 달라지는데 융자 금액의 20% 이상 다운페이일 경우 전체 금액과 클로징 비용 전체가 Gift로 받더라도 상관없지만 다운페이가 20% 미만인 융자일 경우 최소3~5%는 고객 본인의 자금이어야 하고 나머지 다운페이와 클로징 비용은 Gift로 받을 수 있습니다.

여섯째, 어떤 조건이든 다운금액이나 클로징 비용을 Gift로 받을 수 있으나 예비자금은 Gift로 받을 수 없고 본인의 자금으로 증빙이 되어야 합니다.

마지막으로, Gift 자금은 클로징 전까지 고객의 체킹이나 세이빙에 들어와 있어야 합니다.

나에게 딱 맞는 좋은 집이 있을 때, 융자의 어려움으로 집을 구입 못하시는 일이 없도록 하기 위해서는 사전 상담이 꼭 필요 합니다. 융자회사나 부동산에이전트와 상의 하시고, 꼼꼼히 준비하셔서 요즘과 같은 셀러마켓에서 시간낭비 하지 않고, 원하는 시기에 집을 구입 하실 수 있습니다.

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