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달라스 칼럼
 
작성일 : 17-05-27 04:35
“CRE 대 SBA와 그 위험성관리”
 글쓴이 : 코리안저널
조회 : 325  
“불확실성은 Risk,즉 위험성의 근원 이지만 금융시장의 바탕이며 기회이기도 하다”라는 말이 있다. 그러나 이제 들어선 역대이레 가장 불가사이(?) 하다는 트럼프 정권과 그리고 이미 그 정부와의 불협화음을 이루고 있는 연방 준비위원회의 위치로 인해, 서민들과 대부분의 미국 기업들이 걱정하고 있는 정치적 불확실성과 그로인한 정책부재의 영향은 올 연말까지 증시에 대한 불안감마저 조성하고 있다. 또한 상업대출과 가장 밀접한 관계가 있으며 계속되고 있는 글로벌 경제위기는 신용경색으로 인해 금융시장과 은행권에서 보는 현재의 Risk는, 위험성으로 밖에는 보일 수밖에 없는 것이 현실이기도 하다.
지금 경제계에서 가장 우려하고 있는 재정절벽현상, 결국 우리가 필요로한 것은 늘어나는 국가부채에 대한 장기적인 해법을 정부차원에서 해주길 기대하고 있다. 이로 인해 활발해질 실물경제 그리고 고용과 투자는 대출시장을 완화 하게 될 만들 원동력이 될 것으로 보인다. 인플레이션이냐 추가적인 금리인상 이냐 . . 이제는 더 이상 두 마리의 토끼를 한꺼번에 다 잡을 수는 없게 된 연준의 결정도 물론, 고용율과 물가지수와 직접적인 관계가 있기 때문이다.
이른바 제2의 대공황을 겪은 지도 이제는 거의 10년이 지나가는데 도대체 언제쯤이면 은행에서 돈 빌리기가 쉬워지느냐…. 하며 호소하시는 고객들로부터 가장 많이 듣는 질문 이지만, 늘 들어오는 이야기이기도 하다. 그러나 은행권이 위험성을 관리하는 비지니스임과 동시에 그 위험성에 타당한 신용이나 담보가 뒷받침되면 그 위험성을 기회로 보고 지갑(?)을 열기 시작 하는 것은 당연한 이치이기도 하다. 더 중요한 것은 막연히 대출시장의 완화시기만 기다리는 것 보다는 본인에게 적합한 상업대출이 무엇인지를 이해하는 것도 매우 중요하다고 생각한다.
왜냐하면 모든 상업대출은 사례별로 각기 그 대출승인의 계약이나 협정등의 조건들이 다르고, 때로는 불가능한 것을 기대하는 경우도 있기 때문이다. 우선 기본적으로, 은행자체 상업대출인 Commercial Loan(CRE)과 연방정부 지불보증대출인 Small Business Administration(SBA)의 사례들은 아래와 같다.
재융자(Refinancing)                                     

CRE: 통상적으로 은행자체 융자는 특별한 제약이 없이는 또 다른 일반상업대출이나 SBA로도 재융자가 가능 합니다. 대출을 받은 초기에 적용되는 선납벌금(prepayment penalty)도 은행과의 협상이 가능 합니다.
SBA: 현은행과의 SBA대출을 SBA재융자 하는 것은 거의 불가능 하다고 볼 수 있습니다. 그 이유는 여러 가지 조건이 매우 까다롭고, 다른 은행으로 재융자를 하는 경우도 마찬가지 입니다. 대출을 재융자 함으로써 그 비지니스의 현금유동성이 최소한 25%이상 상승해야한다는 까다로운 조건등외 여러 가지 제약 있습니다. 일반 상업대출로 재융자가 가능하기는 하나, 은행 측으로선 그 대출의 위험성을 완화해줄 수 있는 지불보증(Guaranty)을 포기하는 사례는 거의 없기 때문입니다. 일반적으로 3-10년 까지도 선납벌금이 적용되기도 합니다.

거취기간(Maturity)                               

CRE: 일반 상업대출은 대부분 단기융자인 크레딧라인 등외에는 10-25년 등의 상환기간과 3-7년 등의 거취기간을 따로 적용한다. 이는 거취기간이 끝나면 결국 그 대출을 갱신하거나 재융자를 해야 하는 번거로움과 그에 대한 새로운 대출심사 그리고 비용이 부과되기도 한다.                           
SBA: 소영업을 장려하기 위해 정부가 지불보증을 해주는 이 대출은 스몰비지니스의 현금유동성 강화와 재융자 등의 번거러움을 없애기 위해 거취기간이 없는 straight amortization이라는 상환기간을 적용하며, 부동산인 경우는 일반적으로 25년, 사업체인 경우는 10년이 기간이다.                           

대출금리                                     

CRE: 일반 상업대출은 각 은행마다 적용하는 cost of fund,기본이자율이 있다. 변동이나 고정 이자율의 선택여지가 있고, 대형은행들은 기본 금리가 낮은 단기채권(Treasury Rate)이나 LIBOR를 기준으로, 지역은행들은 Prime Rate을 적용한다.
SBA: 기본 이자율이 우대고객금리인 Wall Street Journal Prime에 마진을 더해 적용하며, 일반적으로 변동금리를 적용하게 되며, 저금리시기인 현재와 같은 시기를 제외하고는 일반상업대출보다는 대출금리가 다소 높은 것이 통상례이다. 
다운페이                                 
CRE: 상업부동산대출의 경우는 일반적으로 30-35%의 현찰투입을 요구하며, 비지니스의 경우는 소영업, 벤처, 창업 등을 포함, 은행자체로 하는 사업체 대출은 꺼려하는 경향이 있습니다. 특별한 사례인 경우라면 35-50%정도를 요구 할 수도 있습니다.                   
SBA: 최소한의 다운페이를 요구하므로 가장 큰 장점이 될 수 있습니다. 상업부동산의 경우는 사업주가 50%이상을 사용하는 경우에 한해 10-20% 그리고 사업체의 경우는 창업등도 그 대출승인성을 고려하며 25-30%정도의 다운페이를 요구 하게 된다.

상업대출에서 위험성 관리, 즉 risk management는 어쩌면 따분하고 어려운 절차이기는 하나 . . 은행이 그 대출에 대한 책임성을 대출고객과 한배를 타고 지기위한 신실한 노력이기도 하다. 마지막으로 Commercial Loan은 대부분의 시중은행이 취급하며 대출신청인의 비지니스를 위한 대출이던 부동산등의 투자목적이던, 자체적으로 승인이 가능한 좀 더 보수적인 형식의 Conventional Loan 이다. 그리고 은행이 자체적인 승인이 불합리할 때는 SBA대출 옵션을 택하여 연방정부의 지불보증을 받아 그 승인을 가능케 하는 Govertment Guaranty Loan 이다. 이러한 것이 금융시장의 일반적인 관습임을 염두하셨으면 한다.

Jay Jung    469-930-6338

 
   
 

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