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달라스 칼럼
 
작성일 : 17-06-03 04:11
상업용 부동산 부동산 시장의 종류와 투자전략
 글쓴이 : 코리안저널
조회 : 258  
부동산 시장에서 투자가나 건물주 그리고 입주자의 상관관계와 거래가 이루어지는 과정에는 여러 가지 요소들이 영향을 주고 작용을 하게 된다. 그중에서도 가장 많은 영향을 주는 것들은 세 가지의 다른 부동산 시장이라고 할 수 있고 이 세 가지의 시장은 각기 다른 특성을 가지고 있다. 이번에는 이 세 가지의 부동산 시장에 대해서 알아보도록 하겠다. 우선 세 가지의 시장들은 부동산 매물 시장(Property Market), 자본 시장(Capital Market) 그리고 임대 시장(Space Market)으로 나누어 질 수가 있다.

첫째 부동산 매물 시장(Property Market)에서는 부동산 취득과 처분이 이루어지고 가격과 Cap Rate이 결정된다. 이 시장에서 투자가는 가격의 변동과 추이를 관찰 내지는 관측할 수 있다. 이 매물 시장(Property Market)은 자본시장(Capital Market)과 임대시장(Space Market)의 역할로부터 지대한 영향을 받는다. 따라서 매물시장은 지역경제(Local Economy)와 서로 밀접한 관계에 있고, 한편으로는 국가와 세계경제의 변화에도 영향을 받게 된다. 투자가는 매물시장의 변화(가격변화)에 따라서 처분을 비롯한 여러 종류의 결정에 직면하게 된다. 따라서 투자가는 시장의 변화에 대응한 최적의 소유기간이 얼마인지를 항상 측정하고 있어야 한다.

둘째 자본시장(Capital Market)이다. 이는 항상 그 투자 대상에 관련된 투자 위험성과 밀접한 관계를 갖고 이를 다른 투자대상들과 비교 분석하여 투자를 결정하게 된다. 이때는 투자대상에 대한 자본금 대비 투자수익과 미래의 현금흐름을 현재의 가치로 환산(Discount)하여 투자자가 투자에 대한 최종 결정을 하게 된다. 이 시장에서 비교 분석을 할 때 가장 중요한 점은 바로 현재의 가치로 환산할 때 쓰이는 할인율(Discount Rate)인데 이는 시장에 대한 지식과 경험이 있어야만 그에 맞는 가정의 수치를 입력할 수 있으므로 그에 상응하는 수치가 나와야만 올바른 계산을 할 수가 있다.

마지막으로 임대시장(Space Market)이 있다. 임대시장(Space Market)은 지역경제와 직결된다. 임대공간의 수요와 공급에 대한 예측이 정확할수록 투자 위험도는 줄어들게 된다. 임대시장(Space Market)의 변화에 따라 투자가는 임대계약의 재흥정(Lease Buyouts/Renegotiations)이나 대단위 증축, 개축(Renovation)과 같은 투자 결정에 직면하게 된다. 공실률(Vacancy Rate)과 흡수율(Absorption Rate) 변화에 대한 정보는 전반적인 부동산 시장 자체의 변화에 대한 구체적인 안목을 갖게 한다. 부동산 가격과 임대료의 등락도 바로 이러한 공실률과 흡수율의 변화에 기인하므로 미리 이것을 예측하는 것이 부동산 투자 성공의 핵심과 비결이라 할 수 있다. 그리고 이런 임대시장의 수요와 공급에 영향을 줄 수 있는 요소들로는 인구의 증감, 교통편의 변화, 토지에 대한 규제와 완화 그리고 고용시장의 증감 등이 영향을 줄 수가 있다. 사무실과 상가(Retail)는 지역 수요가 주를 이루지만 산업용 부동산 공간의 수요는 국가적, 세계적 경제동향에도 민감하게 반응한다. 그렇기 때문에 항상 투자가들이나 입주자들은 미래의 그 특정 시장이 어떻게 변화할 것인지를 예상하여 그에 맞는 투자전략을 세워야 한다.

이상에서 언급한 세 가지 시장의 요소들을 항상 예의 주시하고 분석할 때 투자가들은 보다 나은 투자전략을 수립할 수 있을 것이다. 좋은 매물은 그저 주어지는 것이 아니다. 좋은 매물은 투자가 자신이 여러모로 분석하고 뛰어 다니는 땀과 노력을 통해서 만들어지는 것이다.

[위의 칼럼은 부동산 산업에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다.]


에드워드 최
상업용 투자 전문가
문의: 214-723-1701

 
   
 

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