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달라스 칼럼
 
작성일 : 17-09-09 02:00
리스팅 가격의 이해
 글쓴이 : 코리안저널
조회 : 56  
리스팅 가격의 이해

사이먼 윤 <사이먼 윤 부동산>

올 여름 활발한 부동산 시장이 점차 지나가고, 집을 팔겠다는 셀러와 사려고 하는 바이어가 점차 줄어 들고 있습니다. 이럴때면 집을 원하는 시간에 구입 못하여 계속 찾고 있는 바이이어와 가을/겨울 기간에 집 구입을 원하는 바이어들은 한층 달아오른 부동산 열기가 점차 가라 앉기를 바라는 마음일듯 합니다. 현재 마켓에는 8월 보다 새로운 매물이 현저히 줄어들고 있지만 집값은 여전히 상승세를 보이고 있는 한편 오랫동안 팔리지 않는 매물도 늘고 있습니다. 많은 셀러들이 멀티플 오퍼가 많은 현 부동산 시장을 비추어 볼때, 한 바이어가 리스팅 가격대로 오퍼를 쓰면 반드시 그 가격에 집을 팔아야 하느냐는 질문을 합니다. 조금더 기다려서 멀티플 오퍼가 들어올 것을 기대하고, 그로 인한 경쟁으로 가격을 더 높게 받기를 원합니다. 반대로 멀티플 오퍼 상황에서 자꾸 떨어져 본 바이어들은 리스팅 가격만큼 오퍼를 써야 하는지, 혹은 얼마나 더 써야 하는지 묻습니다. 수학계산 처럼 딱 떨어지는 정답을 아는 에이전트는 없습니다.
첫째, 리스팅 가격이 곧 매물의 정가이거나 시세는 아닙니다.
둘째, 시세보다 2~3% 라도 리스팅 가격을 낮게 책정한 매물이 시세보다 더 비싸게 팔리는 경우가 비일비재 합니다.
셋째, 매물이 부족하고 부동산 호황이라는데 몇 달 째 팔리지 않는 매물들도 여전히 많습니다.

리스팅 가격은 무엇일까요? 셀러가 본인의 에이전트와 함께 리스팅 가격을 30만달러로 정한 매물이 있습니다. 마케팅을 시작한 후 바이어로부터 오퍼가 30만달러, 혹은 그 이상으로 들어온다면 셀러가 꼭 그 가격에 집을 팔아야 할까요?그렇지 않습니다. 셀러가 이를 받아들이지 않으면 특정 바이어에게 묶이지 않습니다. 심지어 리스팅 가격보다 더 높게 들어와도 반드시 팔아야 한다는 의무는 없습니다. 그러나 들어온 오퍼를 받아들이거나(Acceptance), 혹은 카운터 오퍼(Counter Offer)를 내고 이를 바이어가 받아들이는 경우 카운터 오퍼에 있는 가격에 계약을 하게됩니다. 만일 한 개 이상의 오퍼(Multiple Offers)가 들어온다면 바이어 에이전트에게 반드시 오퍼가 여러개라는 것을 알려서 경쟁을 유도하는 것이 셀러에게 유리하게 작용합니다.
Multiple Counter Offer를 이용하여 일정 시간까지 바이어에게 Best and Highest 오퍼를 받겠다고 하면 리스팅 가격보다 더 높게 올라가고 대부분 조건 및 협상에서 셀러가 강한 주도권을 가지게 됩니다.  바이어들은 그대로 오퍼를 밀어 붙이거나 더 높은 가격/좋은 조건을 제시하여야 합니다. 셀러가 최고로 좋은 한 바이어를 선택하여 받아들일 때 비로소 판매 의무가 생깁니다.

리스팅 가격은 시세 또는 오퍼를 유도하기 위하여 전략적으로 제시하는 가격이라는 것을 알아야 합니다. 셀러의 희망 가격이나 남은 융자를 갚고 경비를 제한 후 내 손에 떨어지는 액수에 따른 계산에 의하여 정해지는 것이 아닙니다. 최종 판매가가 아닌 셀러와 셀러의 에이전트가 정하는 가상의 가격입니다. 마찬가지로 바이어의 입장에서는 리스팅 가격에서 매물의 가치를 판단하는 오류를 범하지 않도록 하는 지혜가 필요합니다. 가장 좋은 방법은 본인이 사고자 하는 매물과 같은 단지내 위치와 가격, 땅의 넓이, 리모델링한 상태와 정도가 가장 유사한 매물들이 지난 3~6개월 동안 얼마에 팔렸는지를 본인의 에이전트의 조언을 받아 분석하는 것입니다. 더불어 몇 개의 오퍼가 있는 지 혹은 팔리지 않은 채 마켓에 있는 기간 등을 고려해야 합니다. 리스팅 가격이 시세보다 낮다면 많은 바이어들이 경쟁하며 오퍼 가격이 올라갈 가능성이 많습니다. 하지만 리스팅 가격이 시세 보다 높다면 바이어들이 많이 깍을 가능성이 있고, 만약 셀러가 완고하다면 장기전에 들어가야 합니다. 복수 오퍼를 유도하고자 시세보다 조금 낮은 리스팅 가격을 제시하는 셀러와 부동산 마켓이 좋다하여 내집의 컨디션과 상관없이 주변 집들이 팔린 가격만 생각하고 시세보다 높게 책정한 셀러일때에는 후자가 다소 불리해 보입니다. 셀러가 내놓은 가격에 들어오는 오퍼가 없다면 일정 기간 후에 리스팅 가격을 다시 조정하여 바이어가 입질이라도 하게 만들어야 하는 상황이 생기고, 이렇게 되면 셀러는 시간도 잃고, 제대로 된 가격보다도 낮게 팔릴 가능성이 생기게 됩니다. 리스팅 가격이 곧 팔리는 가격이 아님을 이해하고 셀러 및 바이어의 상황에 맞는 리스팅 가격 혹은 오퍼 가격이 전략적으로 잘 책정되어야 합니다.

 
   
 

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