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달라스 칼럼
 
작성일 : 17-11-25 02:26
상업용 부동산의 구입 및 매매 시기
 글쓴이 : 코리안저널
조회 : 326  

상업용 부동산의 구입 및 매매 시기

에드워드 최 상업용 투자 전문가
Yong Choi <edwardchoirealty@yahoo.com>

상업용 부동산 투자에 있어 언제 팔아야하고, 언제 사야하는지를 결정하는 문제는 투자가에게 있어 투자대상에 대한 투자수익률에 영향을 미치는 중요한 요소이다. 투자대상들의 움직임을 본다면 항상 어떠한 투자대상이든지 그 나름대로의 등락을 거듭하는 주기를 가지고 있다. 물론 이 주기에 따라 항상 낮은 가격에 구입하고 높은 가격으로 판다면 이상적이지만, 현실적으로 그렇게 쉬운 일은 아니다. 오늘은 상업용 부동산의 구입 및 매매시 고려해야 할 중요한 사항들을 설명하고, 그것이 결과적으로 투자가에게 어떠한 영향을 미치는지를 알아보기로 하자.

상업용 부동산 시장에는 크게 네가지 유형의 투자가들이 있다. 첫째로는 개발을 목적으로 투자하는 투자가들과 둘째로는 이미 상업용 건물들을 많이 소유한 상태에서 이들 건물들을 계속적으로 사고 파는 투자가들이 있다. 셋째로는 상업용 건물을 2 – 3개 정도 소유한 상태에서 보유한 부동산의 에쿼티나 여유자금으로 건물을 추가 구입하려는 투자가들이 있다. 마지막으로는 상업용 부동산 시장의 트랜드를 지켜보며 여유자금을 모아 새로 상업용 건물에 투자하려는 초보 투자가들이 있다.

부동산 특히 상업용 부동산을 투자가들이 구입할 때는 목적과 목표에 따라서 구입을 하는 시기가 조금씩 다를 수 있다. 그렇다면 먼저 구입할 당시에 투자가의 목적이 무엇인가를 생각해 봐야 하는데, 이는 투자가의 은퇴계획으로 장기적인 계획이 될 수도 있고 중장기적인 투자 목적도 될 수 있고 또한 단기적인 매매차액을 노리고 투자하는 경우도 있다.
우선 장기적인 계획이라고 한다면 구입 시기는 상대적으로 덜 중요하게 된다. 왜냐하면, 그 건물을 소유하는 기간동안 이자율과 경기의 흐름에 따라서 상승과 하락을 반복하는 몇번의 주기를 거치기 때문에 구입 시기는 상대적으로 덜 중요하며, 더 중요한 것은 그 건물을 어떻게 관리 운영하는지가 중요한 관건이 된다.
다음으로 중장기적인 계획이 있는데 이런 투자가들에게 있어 구입 시기는 더 중요해진다. 중장기라면 지금 상황에서는 5년에서 10년을 볼 수가 있을 것이다. 현재 상업용 부동산 투자가들이 주목해야 할 점은 미국내의 어느 지역에 투자하느냐에 따라서 투자수익률의 지역적 차이를 보이고 있다는 점이다. 필자는 서부의 캘리포니아 지역과 동부의 뉴욕, 뉴저지, 플로리다 지역의 상업용 투자가들과 거래할 기회가 많은데, 그들의 공통적인 의견은 현지 매물들이 순이익금에 비해 건물가격의 상승폭이 훨씬 커져서Cap Rate이4 - 5%대에서 형성되고 있으며, 그나마도 좋은 매물을 찾기가 쉽지 않다고 한다. 이에비해 DFW지역은 현재Cap Rate이 6 - 7% 대로 비교적 높게 형성되어 있으며, 외곽으로의 도시개발과 확장이 지속적으로 이루어져 비교적 새 건물들을 좋은 조건에 구입할 수 있어 전국의 상업용 투자가들에게 주목 받고 있으며 향후 발전이 귀추되고 있다.  실제로, 전국의 상업용 부동산 투자가들은 특히 텍사스주의 발전과 성장성을 주목하고, 현재 DFW지역에 나오는 좋은 상가매물들을 사들이고 있다. 좋은 매물들은 마켓에 나온지 1-2주만에 복수의 오퍼를 받고 매매되고 있는 것이 현실이다.  현명한 투자가는 항상 남보다 한 발 앞서 흐름을 파악하고, 신속히 움직여야 한다. 
이와같이 투자가의 성격과 투자목적에 따라 투자 전략과 방향 그리고 구입과 매매 시기가 각기 달라진다. 특히 경험없는 초보 투자가들은 전문 투자가들보다 더 발 빠르게 움직여야 한다. 또한 매물 검색에서부터 다운 페이먼트와 융자에 이르기까지 부동산 구입과 관련된 제반 사항들을 기존 투자가들보다 더 철저히 해당 전문가와 검토해야 한다. 

* 위의 칼럼은 부동산 산업에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다


 
   
 

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