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달라스 칼럼
 
작성일 : 17-12-23 02:21
내집 마련의 첫 단계 모기지 쇼핑
 글쓴이 : 코리안저널
조회 : 27  
내집 마련의 첫 단계 모기지 쇼핑

사이먼 윤 부동산 / 7410 Preston. #115, Friso, TX 75034 / 469.585.4426

내 집 마려을 한다는 기대감과 함께 좋은집을 찾을수 있을까하는 우려, 모기지는 잘 나올수 있을까하는 걱정이 모두 뒤섞여 결국 설레임보다는 고민이 더 많아지기 마련입니다. 그 중에서도 주택 모기지에 대한 걱정이 반입니다. 일단 은행에서 미리 승인(Pre-Approval)을 받아 놓았다면 일단 심리적으로는 편하게 좋은 주택을 찾는 일만 남기 때문입니다. 좋은 이자율로 최대 금액의 모기지를 받기 위해서는 그 절차를 이해하는 것이 중요 합니다.

1. 나의 재정상황에 맞는 주택 금액을 파악하라.
어떻게 보면 가장 중요한 부분이자 첫번째 과정일수가 있겠습니다. 본인의 재정상황에 따라 받을 수 있는 모기지 대출금액은 어느 정도가 될지를 파악하여 얼마짜리 집을 구입을 할 수 있는지 파악하고 진행을 하는 것이 중요합니다. 전체수익은 얼마인지, 다운페이먼트는 얼마나 준비가 되어 있는지, 갚아야 할 대출이나 빚은 매달 얼마가 나가는 지. 본인의 전체 수입에서 매달 나가는 채무등을 빼고 모기지와 재산세등 Housing으로 페이를 할 수 있는 금액을 파악하여 어느정도의 모기지를 받을 수 있는지, 다운페이먼트를 어떻게 마련하고 저축을 해야 하는지 등의 계산이 필요합니다. 최종적으로 얼마 정도의 모기지를 받아 페이를 할 수 있는지 결정이 되면 은행에서 대출 사전 승인을 받는 과정으로 들어 갑니다.

2. 대출 사전승인(Pre-Approval)을 받아라.
모기지의 사전승인은 꼭 필요한 절차 입니다. 본인이 생각하느 모기지의 금액과 은행이 줄 수 있다고 생각하는 대출금액은 다를 수 있습니다. 더욱이 집을 사려는 사람이 은행에서 사전승인을 받아 대출금액이 확보가 된채로 시작하는 것과 아무런 금액없이 이 정도는 받을 수 있겠지하고 대충 시작하는 것은 바이어와 셀러 모두 주택의 오퍼에서 확연히 다른 자세를 취하게 됩니다. 왜냐하면 사전승인을 받았다면 셀러 입장에서는 바이어가 나중에 모기지 문제로 인한 혼선이 없어 편하고, 바이어 입장에서는 확실한 승인 금액을 알기 때문에 Solid한 오퍼를 할 수 있기 때문입니다. 한 곳에서 사전승인을 받았다고 꼭 그곳에서 대출을 받을 필요도 없습니다. 두~세군데 정도의 렌더에게 오퍼를 받고 최상의 오퍼를 선택하면 되며, 사전 승인이 된 곳에서 진행이 되면
이미 크레딧 스코어나 기본적인 서류 체출은 끝난 상황이기 때문에 어플리케이션을 넣었을때 상대적으로 빠른 승인을 받을 수 있습니다.

3. 나에게 맞는 모기지를 선택하라.
본인의 재정상태에 맞는 대출 금액을 확인 하였다면 다음은 어떤 종류의 모기지를 선택해야 할지 금리는 어떻게 정할지등을 선택해야 합니다. 일반적으로 은행에서 고객에게 대출을 제공하는 Conventional Loan 을 할지, 정부에서 스폰서를 하여 다운페이먼트를 줄일 수 있는 FHA Loan 등을 선택할지 여부를 확인해야 합니다. 예를 들어 정부가 스폰서를 하는 대표적인 프로그램으로 생애 첫 주택구입자에 한해 다운페이먼트를 5%내로 해 도 진행이 가능한 FHA Loan 이나 퇴역군읜의 경우 노다운(No Down)으로도 진행이 가능한 VA Loan 등이 있습니다. Conventional Loan 의 경우 은행에서 일반 소비자에게 제공하는 주택대출 프로그램으로 기본 20%의 다운페이먼트를 요구 하지만 PMI 모기지 보험을 가입할 경우 더 낮은 3% ~ 19% 다운페이먼트로도 대출이 가능합니다. 가장 일반적인 홈 모기지 입니다. 모기지가 결정이 되었다면 대출을 받은 후 적용되는 이자를 고정금리(Fixed Rate)로 할지 변동금리(Adjustable Rate)으로 할 지 결정해야 합니다. 고정금의 경우 대출 상환기간동안 처움 적용한 금리로 고정이 되기 때문에 상환 금액의 변동이 없어 안전하기 때문에 일반적을 선택하는 방식입니다. 금리방식이 결정이 되면 어느 정도의 기간동안 상환을 해야할지 Term 을 10 년으로 할지 20 년, 혹은 30 년으로 할지를 결정 합니다. 일반적으로 30 년 모기지로 진행을 하면 월 페이먼트는 줄어 들지만 이자 상환 금액이 높아지게 됩니다. 마지막으로 이자율, 즉 APR 을 확인해야 합니다. 크레딧이 좋을수록 좋은 이자율을 잘 받을수 있으며 740~760 점 이상이 되어야 가장 좋은 오퍼를 받을 수 있습니다. 모기지 대출과정에서 가장 중요한 점은 꼭 본인이 핸들 할 수 있는 선에서 대출을 받아야 한다는 점임을 잊지 마시길 바랍니다. 모기지 렌더와 사전 승인을 받고 원하는 집을 찾는 등의 준비하는 과정은 시간이 얼마나 걸릴지 알 수 없지만, 일반적으로 주택대출 어플리케이션을 넣고 난 후에 클로징까지 걸리는 기간은 순조롭게 진행이 된다면 대략적으로 30~45 일 정도로 예샹을 하시면 되오니 집 구입 하실때 염두해 두시고 시작하시면 좋겠습니다.
2017 년에 Simon Yoon 과 함께 해주신 구독자/고객 분들의 관심과 따뜻한 사랑에 깊이 감사드립니다. 달라스에 계신분들 모두 한해 마무리를 잘 하시고, 2018 년 새해에는 가정과 일터에 희망이 가득하실길 기원합니다. 앞으로 더욱더 진실된 칼럼으로 독자/고객분들에 부동산에 관하여 도움이 될 수 있도록 최선을 다하겠습니다. 새해 복 많이 받으세요!!!

 
   
 

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