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달라스 칼럼
 
작성일 : 18-02-17 02:28
상업용 부동산 - 투자시 주의할점
 글쓴이 : 코리안저널
조회 : 239  

상업용 부동산 - 투자시 주의할점

에드워드 최 <상업용 투자 전문가>
문의 214-723-1701 / edwardchoirealty@gmail.com

상업용 부동산을 구입하는 대부분의 목적은 바로 투자다. 물론 자신이 하는 비지니스와 관련되서 구입하게되는 상업용 부동산도 있지만 대부분은 투자의 목적이고 이런 투자목적인 상업용 부동산의 투자에서는 항상 리스크에 대한 관리가 절실히 필요하다. 투자가 가지고 있는 리스크 즉 위험성은 항상 투자대상마다 같은 것은 아님으로 이런 이유에서 투자가들은 항상 투자대상의 종류에 따라서 그에 따른 리스크를 알고 관리를 할 필요성이 있다. 상업용 부동산 투자에서 투자대상에 대한 위험성을 축소시키는 방법에는 크게 다음의 다섯가지를 들 수가 있다. 이 다섯가지 정도만 습득하고 실행에 옮긴다 해도 투자가 자신이 당면할 수 있는 위험성에 잘 대처할 수 있을뿐더러 위험도 최소화 시킬 수 있다.

우선 첫번째로는 그 투자 대상이 갖고 있는 리스크에 대한 분석인데 이는 그 해당 건물이 속해있는 산업분야에서 인정이되는 수익율의 모델이나 리스크의 척도등을 비교하여서 그 해당 건물이 갖고 있는 리스크를 분석하게 되는 것이다. 하지만 모든 투자가들이 같은 수준의 리스크를 가지고 투자를 하는 것은 아님으로 그 투자가들이 가지고 있는 각자의 리스크 수준을 따지고 또 그들의 재정상태나 세금관련 상황들을 살펴 보아야 하겠고 또한 그 투자가들이 가지고 있는 융자의 능력등을 살펴 보아야 한다. 이 단계에서는 투자대상의 이상적인 위치선정의 문제를 들 수 있는데, 위치선정에는 우선 부동산의 실질적인 위치도 중요하지만 인컴프라퍼티인 만큼 그 투자대상의 현재의 인컴, 현재에 들어가는 비용들, 투자대상의 가격, 공실률의 현재상황, 융자의 방향설정(현금으로 산다든지, 은행에서 융자)등을 살피고 그런 조건들을 요구 상황에 포함시켜 계획을 세워야 한다는 점도 필요하다. 이렇게 하면 투자가도 좋은 매물을 찾는 시간과 노력을 줄일 수 있고 브로커들도 투자가들에게 맞는 물건을 찾아 줄 수 있을 것이다.

둘째로는 조사과정(Due Diligence)을 거쳐 리스크를 줄이고 완충시키는 작용을 기대할 수 있는데 이는 투자를 하려는 투자 대상건물에 대한 인스펙션과 그 건물에 관련된 서류들의 검토과정, 컨틴젠시(Contingency)에 대한 협상 그리고 그 투자 대상건물에 대한 융자기관과의 절충과 협의등을 통하여 리스크를 완충시킬 수가 있다. 특히 조사과정이야 말로 투자가가, 특히 구입할 때, 투자대상에 대해서 자세한 정보를 얻고 검토해 최종 결정에 중요한 역할을 할 수 있는 과정이다.

셋째로는 바로 보험이다. 이 보험이란 상품 자체가 리스크를 대비한 상품이고 이는 상업용 부동산 투자에 있어서 대단히 중요한 완충 작용을 할 수가 있다. 예를 들어서 2005년 카트리나와 같은 자연재해가 일어난다든지, 화재등이 발생했을 경우에는 이 보험이 굉장히 중요한 역할을 할 수가 있다.

넷째로는 투자가의 오너쉽 상태에 따라서 투자 리스크에 대한 완충작용을 할 수가 있는데 이는 요즈음에 많은 한인 투자가들도 사용하는 LLC(Limited Liability Companies) 혹은 LLP(Limited Liability Partnership)등을 설립하여 개인으로 또는 부부 명의로 오너쉽을 가지고 있는 것 보다는 리스크를 완충시킬 수 있는 작용을 한다.

다섯째로는 Shifting Risk가 있는데 이는 고정된 렌트 수입속에서 늘어나는 비용이나 세금등에 대한 리스크를 완충시키기 위한 리스 계약의 조건들에 대한 보충등이 될 수가 있다. 대부분의 상가건물들은 트리플 넷 (NNN) 리스로 테넌트가 건물에 대한 세금, 보험, 공동관리비 등을 부담하고 있다.

  이와같이 상업용 부동산 투자에 있어서 중요한 점은 그 투자대상을 분석하고 그 투자대상이 갖고 있는 위험성이나 장래성을 충분히 고려해 이를 잘 관리할 수 있는 지혜가 필요하다. 투자가 자신의 감정과 개인적인 견해를 떠난 객관적인 판단이 필요하며, 그 판단은 투자가 자신이 여러모로 분석하고 뛰어 다니는 땀과 노력을 통해서 얻어진 현실적인 데이터에 근거해야한다.

* 위의 칼럼은 부동산 산업에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다.


 
   
 

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