| 회사소개 | 코리안저널을 시작페이지로
 
로그인 | 회원가입
클릭 클릭 많이 본 뉴스
  국익 기여자 취업 이민 2…
  메디케어 가입시 알아둘…
  자영업세(Self-Employment Tax…
  포트워스한인회 제24대 …
  “백의의 천사, 동포사…
  음모설 (Conspiracy Theory)
  한인전문가네트워크, ‘…
  달라스 한인회, ‘태권…
  뭐가 불만인데?
  “한인사회·경찰국, 친…
Main>Column>재테크
달라스 칼럼
 
작성일 : 14-09-13 05:19
상업용 부동산 - 투자 상식 1
 글쓴이 : 코리안저널
조회 : 1,321  
최근 전국의 부동산 투자가들이 텍사스주의 성장과 향후 발전 가능성에 주목해, 특히 회복기에서 성장기로 막 접어들고 있는 DFW지역에 나오는 좋은 상가매물들을 매우 공격적으로 사들이고 있다. 좋은 매물들은 마켓에 나온지 1-2주 만에 복수의 오퍼를 받고 매매되고 있는 것이 현실이다.
전문가들의 부동산 사이클 견해와 과거의 역사적 경험에 비추어 볼 때, 전반적인 주택시장의 회복세는 대체적으로 1년 반에서 3년을 간격으로 주택주변의 리테일 상가들의 회복과 상승세로 이어져 왔다. 시기적으로 지금이 바로 상가투자를 할 절호의 기회인 것이다. 이에 앞으로 이어지는 지면을 통하여 상업용 부동산 투자에 있어 고려해야 할 중요한 사항들을 설명하고 부동산 투자에 관심을 가진 분들의 이해를 돕고자 한다.

1. 주변지역 점검사항(지역분석)

각종 판매시설을 가진 상업용 건물은 현재 상권이 형성되어 있거나 가까운 장래에 상권이 형성될 수 있는 지역에 위치하고 있어야 한다. 상권을 분석하기 위해서는 다음과 같은 사항들을 점검해야 한다.

우선, 배후지 고객의 질과 량을 검토해야 한다. 배후지란 판매시설을 이용할 잠재고객이 존재하는 지역으로 상권 또는 시장지역이라고도 한다. 상업 활동은 고객을 상대로 이루어지는 것이므로 배후지에 거주하는 고객의 질과 양은 해당 상업지의 유용성을 좌우하게 되며, 상업지의 배후지는 인구밀도가 높고 지역면적이 큰 곳, 고객의 생활수준이 높은 곳일수록 좋다.

두 번 째로, 고객의 교통수단과 접근성을 살펴보아야 한다. 상업용 건물은 무엇보다도 유동인구가 많은 지역에 위치해야 한다. 대규모 주택단지를 배후지로 하고 메이저 하이웨이로 나가거나 들어오는 선상의 길목에 위치해 있는 상가가 좋은 상가이며, 하루 자동차 통행량(VPD)이 10,000에서 15,000대 이상인 도로에 위치한 상가가 비교적 좋은 상가이다.

세 번 째로, 해당지역 상업의 번영 정도를 점검해야 한다. 해당 지역에 위치한 상가의 테넌트들이 현재 얼마나 많은 수익을 올리고 있으며, 장차 어떤 상태로 변화할 것인가를 조사해야 한다. 해당 지역의 지가수준이나 임대료수준, 교통량, 매상고, 입지경쟁, 좋은 학군, 거주 고객의 평균연령 등을 면밀히 분석하면 번영의 정도를 알 수 있으며, 앞으로의 변화를 예측하기 위해서는 과거 해당지역의 발전과정과 앞으로의 도시개발계획들을 조사·분석해야 한다.

마지막으로, 대체상권의 번영도와 흡인력을 점검해야 한다. 아무리 큰 배후지와 질 높은 고객을 가진 지역이라도, 배후지에 거주하는 고객들이 이용할 수 있는 대체상권이 발달되어 대부분의 고객들을 흡수하고 있는 경우 한두 사람의 상업용 건물 소유자의 힘으로는 대체상권에 대항할 수 없으며, 이 지역의 상권은 계속 침체될 수밖에 없다. 따라서 상업용 건물을 구입하려면 대체상권에 대해서도 면밀한 분석이 필요하며, 만약 대체상권이 계속 발달하고 투자 대상 지역에서 이에 대항할 만한 지역 발전 전망이 없을 것으로 판단될 경우에는 다른 지역에서 투자 대상을 찾는 것이 바람직하다. 대표적인 예가 바로 플래노 지역의 일부 오래된 상권의 상가들이 프리스코 지역의 스톤브라이어 몰과 그 주위의 상권의 발달로 인해 급속히 침체된 경우이다.

[위의 칼럼은 부동산 산업에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다.]


에드워드 최
상업용 투자 전문가
문의: 214-723-1701

 
   
 

    2828 Forest Ln., #2325 Dallas, TX 75234 | E-mail: kjdtx21@yahoo.com | 전화번호 : 972-406-2800 | 등록일자 : 2010년 3월10일 | 발행·편집인 : 김종호
    모든 콘텐츠를 커뮤니티, 카페, 블로그 등에서 무단 사용하는 것은 저작권법에 저촉되며, 법적 제재를 받을 수 있습니다. Copyright by KOREAN JOURNAL N. TEXAS