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달라스 칼럼
 
작성일 : 14-09-20 05:06
“채무변재율과 삼박자”
 글쓴이 : 코리안저널
조회 : 1,726  
커머셜 건물이나 스몰비지니스를 구입하실 때 사업대출 신청시, 고객들에게 가장 많이 듯는 질문들은 . . .” 나는 구매자로서 크레딧 점수도 높고 다운페이도 다 준비되어 있는데 매매계약을 체결하기 전에 대출승인의 여부를 미리 알아보고자 합니다.” 와 “나는 크레딧도 좋고 사려는 사업체에 경험도 많은데 요새 융자받으려면 이자가 얼마에요?” 입니다.

우선 주택융자나 라인오브 크레딧 그리고 무담보 신용대출과 같은 일반 가계대출과는 달리, 스몰비지니스와 상업대출은 고시된 이자율이 없으며 case by case로 적용되고, 구매자의 개인크레딧과 자금동원력도 중요하지만 그보다 판매자의 재정상이나 회계상의 서류심사와 구매자의 해당업종에 대한 경험과 노하우가 대출승인의 그 주요쟁점임을 다시 한 번 당부 드리고 싶습니다.

이러한 대출심사과정을 거치려면 due diligent 라는 계약상의 구매자와 판매자간에 서로의 검증작업이 필요하며, 실질적으로 가계약금인 earnest money 공탁금이 에스크로에 걸려있어야 판매자의 모든 제반사항이 되는 서류들을 검토할 수 있기 때문에 구매자와 그 대출담당 은행이 이러한 서류심사 전에 대출승인 여부나 고시된 이자율을 막연히 미리 알아보기란 어렵다는 결론입니다.
여기서 중요한 사항은 판매자 입장에서도 이러한 중요성을 이해하셔서 본인의 사업체나 건물을 파실 계획이 있다면 , 최소한 최근 2-3년치의 비지니스 세금보고서를 담당 회계사(CPA)와 미리 상의하시고 재정비하시고, 구매자가 은행이나 금융회사의 대출을 통해 구입이 가능할 수 있도록 적극 협조해야 한다는 것입니다. 이러한 대출심사과정에는 소위 삼박자가 잘 맞아야 원활한 매매를 성립할 수 있다하며, 그 세 가지 요소는 비지니스 세금보고서(business tax return), 비지니스 은행예금 내역서(business bank statement) 그리고 부가가치세 보고서(sales tax report) 입니다.

이러한 삼박자의 조건들이 기본적으로 통과해야할 첫 관문은 우선 그 채무 변재율 즉, debt to service ratio 를 일반적으로 최소한 1.35 이상의 비율을 유지해야하며, 이 비율이 충족될 때 구매자가 대출 신청 시 무리한 다운페이를 요구 받지 않고 최대한의 융자금액을 받음으로써 판매자들도 원치 않는 seller carry note나 추가 다운페이가 없이 원활한 매매를 성사시킬 수 있게 됩니다.

■ 채무변재율
순익현금수익(net cash flow)에 대한 채무상환금(loan payment)의 비율을 통해 채무상환능력을 측정해보는 절차이며, 사업체매매의 경우는 연매출액(gross revenue), 상업 부동산매매시는 연 총수익(total rental income) 에서 모든 경비(cost of goods sold)와 지출(expenses)를 제외한 순수익(net income)에 소급비용(add back)종목들인 이자경비(interest expense), 감가상각비용(depreciation expense) 그리고 감채상환(amortization)을 합산한 순익 현금수익(net cash flow)을 예상되는 채무상환금(debt service)으로 나누어, 최소한 1.35의 비율을 유지해야만 기본적인 대출의 서류심사 첫 관문을 통과할 수 있습니다.


예를 들어. . .
총매상: $2,000,000
경비/지출: (1,860,000)
순수익 : 140,000 + 60,000(이자비용) + 30,000(감가상각) +15,000(감채상환) = 245,000(순익현금수익) / 180,000(채무상환금) = 1.36(채무변재율)

■ 채무변재율과 맞추어야할 삼박자는,
세금보고서 : 최근 3년 치가 요구되며, 일반적으로 융자신청인, 구매자는 개인과 비지니스 세금보고서, 판매자는 비지니스 세금보고서가 요구됩니다. 이 절차는 4506양식을 통해 제출된 세금보고서들이 조세청(IRS)에 보고된 tax transcript와 동일한가를 조회하는 절차를 밟으며, 주의하셔야 할 점은 대출 신청시 제출되는 세금보고서는 담당 회계사와의 검증과 확인절차가 마무리된 최종적인 서류이어야 한다는 것이며 이미 대출신청에 제출된 서류에 대한 내용의 변경이나 잘못된 서류로 인한 오류가 있어서는 안된다는 것입니다.

 은행예금내역서 : 구매자의 경우는 최근 3개월 치로 다운페이의 출처를 증명해야하며, 판매자는 최근 6개월 치를 제출해야 합니다. 사업체든 일반 건물융자건 세금보고서의 확인절차 외에 판매자의 매상을 이미 제출된 재정과 회계서류들과 대조하여 확인하는 과정의 한 부분이며, 판매인의 입금내역과 세금보고상의 총 매상과의 비교분석을 하게 됩니다.

 부가가치세 보고서: 많은 소매업과 스몰비지니스 자영업주들의 현찰거래 매상에 대한 관리에 각별한 주의를 요하며, 중요한 점은 대출서류심사 과정에서 늘 인컴 보고서인 세금보고서, 은행예금내역서 그리고 부가가치세 보고서에 대한 수치가 삼박자를 이루어야 한다는 것 입니다.
시중은행마다 요구하는 내용이 조금씩은 다를 수 있으나, 일반적으로 세금보고서를 통해 회계상의 기록이 4506양식으로 조회가 되지 않는 기간을 검토하기위해서, 잠정적인 재무제표(interim financial statement)를 보충해줄 은행예금내역서는 필수적인 대출심사 서류 항목 중에 하나입니다. 특히 융자신청인, 구매자나 판매자의 세금, 재정보고서 준비가 늦어진다거나 전년도에 비해 총수익이 감소할 때 또는 갑작스런 운영경비의 증가 등은 눈여겨보고 확인해야 대출승인에 차질을 빚지 않게 됩니다.

Jay Jung    S F S 회계/법률/융자법인    214-984-9690

 
   
 

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