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달라스 칼럼
 
작성일 : 14-11-01 01:45
커머셜과 SBA대출양식 ”
 글쓴이 : 코리안저널
조회 : 1,833  
왜 비즈니스융자를 받을까요? 혹 자사의 능력한계를 넘어서려는 것일까요 . . 아니면 현재의 상태에서 더 한발 성장과 확장을 추구하려는 것일까요?
일반적으로 한 회사의 수익성과 또 그 경영진의 효율성을 알아보는 수치로는 전체자산에 비례한 순수익(ROA)이나, 주주자본에 비례한 순수익(ROE)을 그수치로 판단합니다. 어찌되었던 이제는 금리인상을 예고하고 있는 미국금리 이지만, 지난 5-6년간 지속되어온 저금리정책으로 인해 과거보다 대출자들에겐 유리한 상황이었지만 은행권의 입장에선 대출금리 인하로 인한 이자수익의 압박을 받아온 것은 분명합니다.
지금 한국에서는 미국이 겪엇던 대출금리인하의 압박과 예금자산이탈등의 현상으로 예대마진과 수익성의 악화가속에 대한것이 핫이슈라고 합니다. 그러나 수익성악화와 순이자마진(NIM) 하락세의 대비책으로 보장된 소비자와 융자신청인들에 대한 신용경색 완화책과 은행의 자산 양호상태나 자체적인 예대비율에대한 스트레스 테스트등으로 인해 시행되어온 미국의 대출정책은, 지난 수년간 연방정부보조 프로그램인 SBA마켓의 활성화를 불러왔읍니다.
그럼 시중은행이나 금융기관들을 통해 비지니스매매나 상업용부동산 구입을 위한 커머셜과 SBA 대출 신청시 어떠한 구비서류들을 요구받게 되는지 그리고 이중 가장 중요하게 고려하셔야할 몇가지 사항들을 아래와 같이 살펴보도록 하겠읍니다.
■ 대출신청서(Loan Application)
가장 중요한 것은 대출신청인(Borrower)과 개인보증인(Guarantor)에 대한 이해와 대출신청을 본인의 개인 Tax ID로 신청을 할 것인지, 법인체를 설립해 신청할 것인지에 대한 결정입니다. 그리고 흔히 미 주류은행을 통해 커머셜이나 SBA론을 신청할 때와는 다르게, 일반적으로 한인 커뮤니티나 아시안계 은행들은 금융 전문인들이 고객편에 서서 거의 모든 신청서 작성과정을 도와드리거나 본인들의 담당 회계사(CPA)에게 전적으로 의뢰하는 경우가 비일비재 하다는 것입니다.
그러나 대출신청서는 결국 앞으로 30일 가량의 심사과정을 치러야할 대출과정의 시작일 뿐이고 어떻게 시작을 해야 하는지가 중간과정은 물론이고 마지막 단계인 클로징(Closing)과 가장 중요한 펀딩(Funding)까지의 원활한 수속절차를 기약할 수 있음으로, 대출신청인 본인의 자체적인 이해도가 필요하며, 그 대출심사의 핵심부분중의 하나인 신청목적(PurposeofLoan)을 위한 본인의 의도 또한 명확히 담당은행과 금융회사에 대출신청서를 통해 전달 되해야 합니다.
일반적으로 신청인이 개인회사인 Sole Proprietor인 경우 Tax ID 번호는 본인의 소셜넘버 또는 별도의 TIN을 신청하시게 되고, 신청인이 법인체인 LLC, 주식회나(Corporation)나 파트너십(Partnership) 등인 경우는 담당 회계사를 통하거나 별도로 Tax ID번호를 신청·제출해야 합니다. 상호명(DBA)도 개인회사는 카운티에 등록을 하게 되나, 법인체인 경우는 주정부의 서기관(Secretary of State)을 통해 신청·제출해야 합니다.
이 과정에서 주의해야 할 점은 신청인의 Type을 본인과 사업체의 상황에 맞게 미리 정해야 하며, 대출심사 중간에 신청인이 바뀌어 심사과정을 지연시키는 일을 방지해야 합니다. 또한 신청인(Borrower)과 보증인(Guarantor)을 혼돈하는 경우가 있으나, 일부의 상업대출인 경우 “Non- Recourse Loan”’이라 하여 신청인 자체가 법인체이며 개인의 보증을 요구하지 않는 경우도 있으나, 대다수의 SBA 론과 상업대출은 20% 이상의 소유주인 경우에는 개인보증(personal guaranty)을 요구합니다.
■ 비즈니스 세금보고서(Business Tax Returns)
일반적으로 사업주용 부동산(Owner Occupied Real Estate) 담보나 비지니스 파이넨싱이 포함된 커머셜 이나 SBA 론 신청 시 요구되며, 이렇게 재정상이나 회계상의 서류를 심사해야 하는 이유는, SBA 론의 성격 상 대출심사의 주된 요인이 부동산이나 사업체를 담보로 융자를 승인할 경우 현 주인의 세금보고서를 근거로 한 재정상태가 과연 융자상환금을 지불할 능력이 있는지를 심사하기 때문입니다.
이 경우 요구되는 ‘채무변제율’이라 불리우는 Debt ServiceRatio는 각 은행이나 금융회사마다 조금씩 다를 수 있습니다.또한 일반 상업대출과는 달리 SBA 론의 경우는 가장 최근 3년 치의 세금보고서를 요구하는 것이 통상례이나 그 대출 케이스에 맞는 각기 다른 상황에 따라 그보다 짧은 기간의 회계서류를 적용하기도 합니다. 
우선 대출심사 과정에서 판매자인 Seller의 재정상이나 회계상의 서류심사에 대한 중요성은 이미 말씀드린 바 있으며, 미리 당부 드리고 싶은 말씀은, 판매자 입장에서는 본인의 사업체나 건물을 파실 계획이 있다면 최소한 최근 2~3년의 비지니스 세금보고서를 담당 회계사(CPA)와 미리 상의하시고 재정비하셔서, 구매자가 은행이나 금융회사의 대출을 통해 구입이 가능할 수 있도록 적극 협조해야 한다는 중요성입니다.
이는 이러한 대출을 통해야 판매자는 매물건을 시세가격에 매매할 수 있음은 물론이고, 사업체나 커머셜 부동산의 평균적인 매매주기가 일반적으로 3-5년인 것을 감안하면, 매매가 성립되는 순간 구매자는 곧 판매자의 입장이 되어 늘 미리 준비하고 앞을 바라볼 수 있어야 한다는 것이기도 합니다.
■ 사업체내역서(Business Information)
매매가 되는 기존의 사업체나 확장할 계획인 비즈니스에 대해 적용됩니다.
대출 목적이 창업(Start-Up)인 경우에는 현재 운영되고 있는 사업체의 내용이 없으므로 앞으로 진행할 사업에 대한 계획서를 은행에 신청서와 함께 제출해야 합니다.

◁ 사업체 내역서 용어해설 ▷
상호명(Name of Business) : dba(doing business as)라하며 법인체인 경우는 주정부 서기관(secretary of state)을 통해, 개인회사인 Sole Proprietor인 경우는 그 사업체가 위치하고 있는 행정소재지(county)에서 등록을 하며 assumed name certificate 또는 fictitious name certificate이라 합니다.
사업체 주소(Business Address):법인체의 주소로 종종 사용되는 CPA나 변호사의 주소 또는 개인회사의 경우 본인의 집주소와 혼돈되지 않게 정확한 사업체의 현주소(physical address)를 기재해야 합니다. 이는 사업체 주소를 근거로 추후에 현장답사를 해야 하고 해당 부동산에 담보(collateral)설정이나 사업체에 UCC-1을 등록해야 하는 은행이나 렌더에게는 중요한 사항이기도 합니다.
소유권(Type of Ownership) : 대출신청을 개인회사(sole proprietor)로 할 것이지 법인체(corporation, LLC, partnership등)로 할 것인지를 담당 CPA나 변호사와 미리 상의하여 결정하고, 법인체인 경우 20% 이상의 소유권자 들에 대한 리스트를 기재해야 합니다.
경영/관리인의 자격(Management Qualification & Experience) : 대출 신청인이나 사업체 운영자에 대한 필요조건과 그에 따르는 비즈니스 경험을 기재해야 하며 일반적으로 이력서(resume)를 제반서류로 제출합니다.
사업체의 내력(Date Business was originally established&purchasedbycurrentowner):융자대상이 될 비즈니스의 역사와 현주인이 소유한 기간, 최소 2~3년의 세금보고 기록을 구비하는 것이 바람직합니다.
사업체에 대한 설명과 기재사항(Business Description) : 해당 비즈니스 주변의 인구분포도, 전략적인 위치에 대한 설명, 사업체의 운영시간, 종업원수, 손님 분포도(customer base) 그리고 1마일a 반경안의 동업종이나 유사업종에 대한 비교평가 내용을 분석해야 합니다.
취급상품과 서비스 제품라인(Product Line Description & Services Rendered) : 사업체에서 취급하는 서비스나 품목에 대한 리스트를 작성 은행에 제공하여 해당 비즈니스에 대한 이해도를 높여 줍니다.

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