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달라스 칼럼
 
작성일 : 14-11-08 02:53
상업용 부동산 - 투자전략과 요령
 글쓴이 : 코리안저널
조회 : 1,284  
부동산 투자가는 지속적으로 부동산의 취득(Acquisition), 소유(Ownership), 처분(Disposition)등 여러 가지 사안에 대해 결정을 내려야 하는 상황에 처하게 된다. 이런 결정들은 수익성의 높고 낮음과 재산축적 속도에 직접적인 영향을 미치게 된다. 취득 단계에서는 무엇을, 어떻게 구매해야 하는가를 결정해야 하고 처분 단계에서는 언제, 어떻게 처분해 그 수입으로 무엇을 해야 할지를 결정해야 한다.
하지만 투자 사이클에서 취득과 처분은 구체적이고 명확한 결정이 되지만 소유하고 있는 기간 중에 직면하게 되는 사안들은 상대적으로 모호할 수 있다. 예를 들자면 재융자(Refinance)를 해야 할지, 증개축을 해야 할지, 기존 세입자와의 재흥정(Lease Buyouts/Renegotiations)은 어떻게 해야 할지 등이다. 진정한 의미의 투자전략(Investment Strategy)과 재산관리(Asset Management)는 이상에서 언급한 모든 단계에서 내려지는 투자결정을 말한다.
부동산 투자가는 일단 취득을 한 후에는 자의든 타의든 여러 가지 연속적인 사안에 대하여 결정을 내려야 한다. 결정을 하지 않는 자체도 그 부동산에 대해 아무 것도 하지 않고 그대로 두겠다는 하나의 결정이다. 현명한 투자가는 이상의 여러 단계의 투자 결정 요구에 대비하여 다음 세 가지 시장의 상태와 변화를 항상 점검, 진단, 관측한다.

구체적으로 부동산 매물 시장(Property Market)에서는 부동산 취득과 처분이 이루어지고 가격과 Cap Rate이 결정된다. 이 시장에서 투자가는 가격의 변동과 추이를 관찰 내지는 관측할 수 있다. 이 매물 시장(Property Market)은 자본시장(Capital Market)과 임대시장(Space Market)의 역할로부터 지대한 영향을 받는다.
따라서 매물시장은 지역경제(Local Economy)와 서로 밀접한 관계에 있고, 한편으로는 국가와 세계경제의 변화에도 영향을 받게 된다. 투자가는 매물시장의 변화(가격변화)에 따라서 처분을 비롯한 여러 종류의 결정에 직면하게 된다. 따라서 투자가는 시장의 변화에 대응한 최적의 소유기간이 얼마인지를 항상 측정하고 있어야 한다.

기본적으로 자본시장에 미치는 국제적인 영향(Global Influence)은 이자 변동과 각국 화폐에 대한 수요와 공급의 변화라고 볼 수 있다. 상업용 부동산 투자에 있어 이자율은 부동산의 투자결정에 대단히 중요한 역할을 한다. 왜냐하면 낮은 이자로 인한 수익성(Rate of Return) 증가는 처분, 획득, 재융자(Refinance), 재건축 등의 결정과도 직결되기 때문이다.

또한 임대시장(Space Market)은 지역경제와 직결된다. 임대공간의 수요와 공급에 대한 예측이 정확할수록 투자 위험도는 줄어들게 된다. 임대시장(Space Market)의 변화에 따라 투자가는 임대계약의 재흥정(Lease Buyouts/Renegotiations)이나 대단위 증축, 개축(Renovation)과 같은 투자 결정에 직면하게 된다.
공실률(Vacancy Rate)과 흡수율(Absorption Rate) 변화에 대한 정보는 전반적인 부동산 시장 자체의 변화에 대한 구체적인 안목을 갖게 한다. 부동산 가격과 임대료의 등락도 바로 이러한 공실률과 흡수율의 변화에 기인하므로 미리 이것을 예측하는 것이 부동산 투자 성공의 핵심과 비결이라 할 수 있다. 사무실과 상가(Retail)는 지역 수요가 주를 이루지만 산업용 부동산 공간의 수요는 국가적, 세계적 경제동향에도 민감하게 반응한다.

최근의 이자율 상승 움직임과 관련해서 간혹 이런 질문을 하는 바이어가 있다. “지금 사서 가격이 떨어지면 어떻게 하느냐”는 것이다. 이자라는 개념이 이 세상에 존재하면서부터 은행 이자율이 부동산 가치 상승률을 앞지른 적이 한 번도 없다는 얘기를 해준다. 가격이 떨어지기를 기다리는 투자가가 성공했다는 얘기를 들어본 적이 없다. 부동산에는 사이클이 있다. 간혹 사이클이 어긋나기는 하지만 대개 5년에서 7년 정도만 지나면 오른다고 본다. 완벽한 투자 시점은 없다. 바이어가 사는 시점이 투자 시점이다. 단, 좋은 구매는 투자가 자신이 여러모로 분석하고 뛰어 다니는 땀과 노력을 통해서 만들어 진다는 것이다.

[위의 칼럼은 부동산 산업에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다.]

에드워드 최
상업용 투자 전문가
문의: 214-723-1701

 
   
 

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