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달라스 칼럼
 
작성일 : 13-10-26 05:49
상업용 부동산 - ‘좋은 매물’이란
 글쓴이 : 코리안저널
조회 : 2,716  

종종 부동산 투자에 관심을 가진 분들로부터 좋은 매물이 있으면 연락해 달라는 부탁을 받는다. 투자할 만한 좋은 부동산을 발견하면 알려 달라는 말이다. 이런 분들에게 어떤 매물이 좋은 매물이라고 생각하는지 되물어 보면 대개는 몇 가지 공통된 대답을 한다.
 일단은 가격이 저렴한 것을 원한다. 가격이 저렴하다는 기준을 어디에 두느냐고 물으면 남들이 그저 그런 정도의 선에서 거래하는, 소위 시세보다는 훨씬 눈에 띄게 싸야한다는 것이다. 두 번째 좋은 매물의 요건으로 안정되고 높은 수익을 꼽는다. 달리 말하면 지불한 가격에 비해서 수입이 높고 안정되어야 하며 투자한 원금도 확실히 보장되어야 한다는 것이다. 셋째로 팔 때 많이 남기고 팔 수 있어야 한다고 한다. 이런 유형의 투자가에게 그런 이상적인 매물이 있다면 당장 현금 동원을 얼마나 할 수 있느냐고 물으면 구체적인 대답은 회피하고 그런 건 걱정 말고 좋은 매물이나 찾아보라고 한다. 이러한 상황을 좀 심하게 비유하자면 복권 당첨을 기다리는 것을 넘어서 이미 확실히 당첨된 복권을 헐값에 사겠다는 것과 흡사하다고 할 수 있다.
투자 전문가의 입장에서 보면 이런 형태의 고객은 투자상담 대상이 아니라 교육 대상이다. 투자와 요행을 바라는 투기의 차이점, 그리고 투자라는 것은 우주 원리에 한 치도 어긋나지 않는 과학이라는 것을 인식시킬 필요가 있기 때문이다.
좋은 매물은 높은 값에, 보통 매물은 보통 값에, 나쁜 매물은 낮은 값에 거래되는 것이 경제 원리이다. 그러므로 모순되게 들릴지는 모르지만 엄밀히 따지면 부동산 시장에는 좋은 매물과 나쁜 매물이 현실적으로 나뉘어 존재하지 않는다. 좋은 매물을 높은 값을 지불하고 사면 보통 매물이 되고, 나쁜 매물을 헐값에 구입하더라도 보통 매물이 되고 말기 때문이다.
  언제나 투자 결정을 할 때는 의도하는 투자의 목적과 계획이 원칙과 원리에 어긋나지 않는지 먼저 가늠해 봐야한다. 예를 들어, 만일 누가 나쁜 매물을 비싼 값에 팔겠다고 하고 좋은 매물을 헐값에 사고자하면 이것은 경제원리에 어긋날 뿐 아니라 행여나 ‘바보 같은 판매자(Seller)나 구매자(Buyer)가 존재하기를 바라는 사행심에 지나지 않는다.
반면에 나쁜 매물을 싸게 사서 좋은 매물로 만든 뒤에 비싼 값에 팔겠다고 한다면 투자 원리에 어긋나지 않는다. 나쁜 매물을 좋은 매물로 바꾸는 데는 상당한 값어치의 창의성과 노력이 요구되기 때문이다. 투자 대상이 되는 모든 부동산은 투자자 저마다의 창의성을 바탕으로 항상 변모시킬 수 있다.
좋은 매물은 그저 주어지는 것이 아니다. 땀과 공을 들여 만드는 것이다. 파는 측에서 높은 매매 가격에 대한 꿈을 가지고 있다면 그 값을 받을만한 매물을 만들어야 한다. 순수익을 높이기 위하여 임대료 수입을 올리고 관리 비용을 절감하는 방안을 강구해야 한다. 또 구매자 측에서는 좋은 매물 싸게 사는 꿈을 꾸기보다는 나쁜 매물을 싸게 사서 좋은 매물을 만들겠다는 꿈을 가져야 한다. 드물기는 하지만 좋은 매물을 싸게 사는 기회도 있다. 하지만 이런 좋은 기회를 얻기 위해서는 미리 계획된 조직적이고도 꾸준한 노력이 필요하다.
 한 예로 Strip Shopping Center를 들어보자. 이 매물은 시장에 나온 지가 꽤 오래 되었는데도 불구하고 높은 공실률(Vacancy)과 현 입주자(Tenants)의 사업체가 불안해 팔리지 않고 있다. 참고로 사업체의 안정성은 그 사업체의 권리금이 얼마인가와 직결되며 대부분 높은 권리금에 팔릴 수 있는 사업체는 장기 임대 계약(Long Term Lease)을 필요로 한다. 한 투자자가 이 상가의 위치와 주변 시장을 면밀히 분석한 후에 이 상가에 가장 적합한 업종을 찾아낸다. 해당 업종 분야에서 이미 성공적인 회사(Franchise포함)와 업주들을 접촉하여 정보를 수집하고 그 사업의 성공 여부를 측정한다. 그리고 확신이 서면 과감히 투자해야 한다. 나쁜 매물 싸게 사서 좋은 매물 만들자는 것이다. 이렇게 단 하나의 좋은 구매를 위해서도 여러모로 분석하고 뛰어 다니는 땀과 노력이 필요할진대 어찌 가만히 앉아서 싸고 좋은 매물이 있으면 살테니 연락해 달랄 수가 있는가. 좋은 매물은 그저 주어지는 것이 아니다.
땀과 공을 들여 만들고 창조해야 하는 것이다. 좋은 매물을 비싸게 사면 보통 매물이 된다. 그저 그런 보통 거래가 직성에 차지 않으면 적극적이고 창의적인 행동을 해야 한다.
 최근 빈 땅에 작은 상가를 개발하고 공사 중에 입주계약(Lease Out)이 완료되고 공사가 끝남과 동시에 건물의 매매가 완료(Sale Close)되는 프로젝트를 성공리에 진행 중인 몇몇 투자가들이 눈에 뛴다. 이들이 가진 창의성의 초점은 건축 개발 분야가 아니라 그 장소에 어떤 업종이 최적인가를 찾아내고 공사를 시작하기 전에 이미 Tenant들과 기본적인 입주 계약이 완료된다는 점이다. 

[위의 칼럼은 부동산 산업에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다.]
<에드워드 최-상업용 투자 전문가- 214-723-1701>


 
   
 

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